Rachat de prêt immobilier

La grande majorité des ménages qui souhaitent se lancer dans un achat immobilier ont recours au prêt immobilier. Ce dernier est destiné à vous accompagner dans le financement de la totalité ou d’une partie de la somme quel que soit votre projet. Il peut s’agir de l’achat ou de la construction d’une résidence principale ou secondaire, de la réalisation des travaux ou encore d’un investissement locatif. De nombreuses solutions sont à votre disposition pour rendre l’acquisition d’un bien immobilier plus facile. A ce jour, vous pouvez bénéficier des taux immobiliers assez bas et devenir propriétaire même sans apport personnel. Toutefois, le crédit immobilier est un projet de longue durée donc il est très important d’être informé sur toutes les particularités et subtilités de l’opération avant de s’engager.

Les étapes du prêt immobilier

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Le crédit immobilier permet d’acquérir un logement neuf ou ancien destiné à l’habitation ou à l’usage mixte ainsi qu’à la location. En plus, vous avez la possibilité d’intégrer les travaux dans votre crédit et éviter la souscription d’un prêt personnel travaux qui est plus coûteux. Cela vous aide à faire des économies considérables lorsque vous bénéficiez d’une seule mensualité et des taux immobiliers assez bas. Outre cela, vous pouvez acheter un terrain vide ou financer la construction d’un logement. Il est aussi possible de souscrire un crédit immobilier aussi appelé crédit relais dans le cadre de l’opération d’achat-revente avant de finaliser la vente de votre bien actuel. A noter, dans le but de profiter d’un meilleur taux, vous pouvez faire racheter votre crédit immobilier par un autre établissement prêteur et même demander d’inclure une somme supplémentaire pour financer n’importe quel projet.

Les taux immobilier

On constate actuellement une baisse considérable des taux d’intérêt immobiliers. En effet, les meilleurs profils ont la possibilité d’emprunter à 1% en moyenne sur 20 ans. Évidemment, nombreux sont les Français qui profitent de ces conditions de financement excellentes. Bien entendu, les taux varient selon les établissements et en fonction de votre situation personnelle et du type de projet. Pourtant, dans ce contexte concurrentiel les banques proposent des offres de plus en plus avantageuses afin d’attirer de nouveaux clients.

Dans ce sens, il faut savoir qu’il existe trois types de prêts immobiliers. Le prêt à taux fixe procure une certaine sécurité puisque le taux est fixé à la signature de votre contrat de prêt et il ne varie plus. L’inconvénient de ce type de crédit est qu’il n’est pas possible de profiter des baisses de taux. Cependant, cette solution est préférable pour les emprunts sur plus de 15 ans. Généralement considéré plus risqué, le prêt à taux variable permet de réviser le taux périodiquement. Il peut évoluer à la baisse mais aussi à la hausse tout au long du remboursement. A noter, vous pouvez diminuer les risques grâce à une couverture “Capé +1 -1” qui limite les variation des taux.

Enfin, il existe un compromis qui mélange les avantages des prêts à taux fixe et à taux variable tout en réduisant les risques. Il s’agit d’un prêt à taux mixte dont le principe est assez simple. On applique le taux fixe au début de l’emprunt (7-10 ans) ce qui permet de bénéficier d’un taux réduit lorsque la durée de ce prêt est assez courte. Ensuite l’emprunteur rembourse son prêt avec un taux variable. Cela s’avère être une solution avantageuse pour ceux qui comptent vendre le logement surtout avant le passage au taux variable.

Les étapes d’un crédit immobilier

Il est toujours bon de comprendre toutes les étapes de cette démarche qui n’est pas toujours facile et qui prend du temps. D’abord il faut définir votre capacité d’emprunt. Cela signifie que vous vous renseignez sur les prix de l’immobilier, vous déterminez le montant maximal que vous pouvez payer en fonction de vos revenus aussi que la proportion de votre apport personnel. N’oubliez pas de prendre en compte les frais liés à l’opération comme les frais de notaire, d’assurance, de dossier, les garanties etc. Ensuite, vous devez rechercher votre futur bien mmobilier. Vous pouvez vous adresser directement à un particulier, passer par une agence ou rechercher dans les petites annonces. Après avoir trouvé le bien à acheter, il faut signer un compromis de vente avec le propriétaire. Cet avant-contrat constitue l’engagement des deux parties. Il est à noter que l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Il est aussi important de savoir que l’avant-contrat doit préciser les clauses de conditions suspensives. Par exemple, la condition suspensive de l’obtention du crédit protège l’emprunteur s’il n’obtient pas le financement. En règle générale, vous avez 45 jours pour trouver ce financement.

Pendant ce temps, vous devez monter votre dossier et cherchez à obtenir le prêt le plus adapté à vos besoins. Il est toujours utile de comparer, réaliser des simulations en ligne, de faire jouer la concurrence et de présenter votre dossier complet aux établissements prêteurs. Vous pouvez solliciter les banques vous-même ou faire appel à un courtier qui vous accompagnera dans toutes ces démarches afin de trouver la meilleure solution. Après avoir étudié votre dossier, l’établissement bancaire vous donne son accord de principe qui contient les caractéristiques du crédit (montant, durée, taux etc). Vous pouvez donc rassurer le vendeur du logement en lui confirmant l’obtention du prêt. Notez que dans la plupart des cas, le créancier vous demandera d’ouvrir un compte bancaire chez lui. Vous signez la demande de prêt ainsi que l’assurance afin de valider l’accord. Ensuite, l’offre de prêt qui est valable pendant 30 jours vous est envoyée par courrier recommandé. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours qui doit être obligatoirement respecté. Pour accepter l’offre vous devez la renvoyer signée à l’établissement financier entre le onzième et le trentième jour. Après cela, vous signez l’acte authentique chez le notaire et devenez ainsi propriétaire du bien. C’est à ce moment ou les fonds sont débloqués. Vous payez alors le bien et tous les frais liés à l’achat du bien. Quelques jours plus tard vous recevez votre titre de propriété.
Enfin, vous payez votre première mensualité un mois après la signature de l’acte.

Assurance prêt immobilier

Même si légalement l’assurance n’est pas obligatoire, dans la pratique, l’assurance de prêt immobilier est systématiquement exigée par les banques. En fait, c’est une couverture financière qui garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité. En même temps, elle protège la famille de l’emprunteur face à d’éventuels risques.
Dans la plupart des cas, c’est l’assurance décès-invalidité qui est exigée lorsqu’elle est considérée comme une couverture minimale. Vous pouvez opter pour une couverture plus complète si vous le souhaitez. Le taux de l’assurance dépend largement de l’âge de l’emprunteur, de son état de santé, du nombre des garanties souscrites et de la durée du prêt. Toutefois, les coûts de l’assurance varient en fonction des contrats. A cet égard, il faut mentionner que l’emprunteur est libre de choisir l’assureur. Les établissement prêteurs proposent souvent aux emprunteurs les contrats “groupes”. Cependant, grâce à la loi Lagarde vous pouvez souscrire l’assurance externe auprès d’une compagnie d’assurance indépendante. Il est donc possible de comparer les offres pour accéder au meilleur tarif. Une proposition d’assurance emprunteur doit mentionner le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) exprimé en pourcentage.
La loi Hamon permet aux emprunteurs de changer d’assurance pendant 12 mois après la signature du contrat de crédit. Au-delà, l’emprunteur a le droit de changer d’assurance chaque année à la date anniversaire de son contrat.

Garantie prêt immobilier

Dans le but de se protéger contre les défauts de paiement, les établissements bancaires exigent également la prise d’une garantie pour votre crédit. On distingue généralement 4 types de garanties : l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers, le nantissement. L’hypothèque est une garantie traditionnelle qui donne droit à la banque de saisir et de vendre le bien en cas d’impayés. Elle doit être inscrite à la Conservation des Hypothèques par un notaire. Donc elle prend effet à la date de sa publication. Cette garantie concerne tous les types de biens, y compris les logements en construction. Pourtant, son coût est assez élevé. Effectivement, il faut payer la taxe de publicité foncière, les frais d’enregistrement et les frais de notaire.

Dans le cas du cautionnement, c’est une société spécialisée ou un particulier qui s’engage à rembourser le prêt. C’est une solution moins chère parce que vous n’êtes pas obligé de faire appel à un notaire pour rédiger un acte de cautionnement. Dès le déblocage des fonds l’emprunteur verse les cotisations mensuelles à l’organisme qui se porte garant.
Un autre type de garantie qui sécurise le remboursement du prêt immobilier est le PPD : la garantie du privilège de prêteur de deniers. Elle a presque le même principe que l’hypothèque et permet au créancier de saisir et vendre le bien immobilier. Dans ce sens, le PPD donne à votre établissement prêteur le privilège sur les autres créanciers. Autrement dit, votre créancier sera le premier à saisir le bien en cas de défaut de remboursement. Il n’est pas possible de demander un PPD pour une construction ou des travaux. Il concerne uniquement des biens déjà existants (maison, appartement, terrain). Cette garantie doit être rédigée par un notaire et inscrit auprès du registre de la publicité foncière. Par contre, vous ne devez pas payer la taxe publicité foncière ce qui fait l’opération moins cher que l’inscription hypothécaire. Son coût est compris entre 0,5 et 1 % du montant du prêt.

Enfin, le nantissement représente une sûreté réelle que vous remettez à la banque en garantie. Dans le contexte du crédit immobilier, il peut s’agir d’un placement d’argent comme une assurance-vie. Le nantissement est alors un contrat établi entre l’emprunteur et le créancier qui indique l’objet du nantissement et sa valeur qui doit être au moins équivalente au montant emprunté. Prenez en compte que ces valeurs seront bloquées pendant toute la durée de votre crédit pour que le créancier puisse vendre les biens en cas d’impayés. Cette garantie est généralement appliquée pour les prêts in fine.

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Choisir votre prêt immobilier

A ce jour, les organismes financiers proposent toute une gamme de formules qui répondent à vos besoins. En effet, vous pouvez toujours trouver une solution adaptée à votre capacité financière.

Prêt amortissable

C’est un prêt le plus courant dont le capital amorti dans le temps. La durée du prêt peut varier de 5 à 35 ans. Les mensualités constantes comprennent une partie du capital emprunté, les frais d’assurance et les intérêts. On peut appliquer les taux fixes, les taux variables ou les taux mixtes. Notez qu’il existe des financements à 110 % qui permettent d’accéder à la propriété même sans apport.

Prêt relais

Ce type de prêt est réservé à ceux qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Il est possible d’emprunter de 50 à 70 % du prix du logement à vendre. C’est un contrat signé pour une très courte période qui ne dure plus de 2 ans en générale. Dans ce cas, il s’agit de remboursement différé. Vous ne payez que des intérêts lorsque votre logement n’est pas vendu. Dès que la vente est finalisée, vous soldez votre prêt relais.

Prêt in fine

Son objectif principal consiste à réduire les impôts sur les revenus fonciers. Vous payez seulement les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital emprunté est remboursé à son terme. Il faut souligner que les taux de ce type de prêt sont assez élevés. Le prêt in fine est plutôt réservée à ceux qui ont de forts revenus fonciers ou encore aux loueurs professionnels.

Prêt à taux zéro

Le PTZ est un crédit gratuit sans frais et sans intérêts qui facilite l’acquisition d’une résidence principale. C’est un prêt dit aidé dont les intérêts sont entièrement pris en charge
par l’Etat. Pourtant, vous pouvez le souscrire uniquement en complément de votre crédit immobilier car le PTZ ne peut pas financer la totalité du projet. Le montant du prêt varie en fonction de la zone géographique. En ce qui concerne la durée du prêt, elle peut s’étendre de 20 à 25 ans. En plus, vous bénéficiez d’une période de différé qui peut être de 5 à 15 ans.

Prêt conventionné

C’est un prêt accordé sans conditions de ressources par certains établissements bancaires qui ont passé une convention avec l’Etat. Il est destiné à financer une résidence principale
ou des travaux. Le prêt conventionné peut financer la totalité de l’opération et doit être remboursé sur une période de 5 à 35 ans.

Prêt Action Logement (1 % logement)

Ce prêt à taux réduit propose aux salariés et aux anciens salariés de financer l’achat ou la construction de leur résidence principale. Le montant du prêt est plafonné à 30 % du coût total de l’opération. Il s’adresse aux salariés des entreprises du secteur non agricole qui emploient au moins 10 salariés.