Tout achat immobilier financé par un crédit exige la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur même si en théorie elle n’est pas obligatoire. En effet, ce contrat protège le créancier contre les risques de non-remboursement du prêt. Il faut toujours tenir compte du fait que la prime d’assurance emprunteur fait partie coût total du crédit. Certes, il est important de faire jouer la concurrence et trouver la meilleure solution pour bénéficier d’un coût du crédit avantageux.

Investir dans l’immobilier locatif

Le crédit immobilier peut, entre autres, financer un investissement locatif. Cette solution permet d'acquérir un bien pour le louer et percevoir des revenus locatifs ainsi que bénéficier de réduction d'impôts. Autrement dit, il s’agit d’un dispositif attractif qui donne la possibilité de constituer sa patrimoine et profiter des avantages fiscaux qui s'élèvent à 21 %. Par ailleurs, l’investissement locatif à crédit s'avère être une démarche avantageuse, lorsque les mensualités sont remboursées par les loyers perçus. C’est pour cela que les banques exigent souvent moins de garanties pour ce type de crédit que pour un prêt dit “classique”. En cas de défaillance de l’emprunteur, on peut toujours compter sur les loyers qui viennent rembourser le crédit. De toute façon, l’investissement locatif doit être rentable, alors il est intéressant de réduire le coût du financement. Un des moyens d’une telle économie consiste à bien choisir le contrat d’assurance, ce qui est sans doute un choix stratégique.

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Contrat groupe ou contrat individuel ?

Dans ce sens il faut savoir que grâce à la loi Lagarde l’emprunteur est toujours libre de choisir le type du contrat d’assurance. Lors de la souscription du crédit immobilier le créancier propose systématiquement un contrat d’assurance qu’on appelle assurance groupe. En règle générale, ce sont des offres “standardisées” dont les tarifs sont établis en fonction des risques moyens de tous les souscripteurs. Cela veut dire que, par exemple, les non-fumeurs paient pour les risques des clients fumeurs. Il peut être donc plus intéressant d’opter pour un contrat d’assurance déléguée. Les compagnies d’assurance disposent des offres personnalisées correspondant au profil emprunteur et permettent aux investisseurs de rendre l’opération plus rentable grâce aux taux plus attractifs.

Quelles garanties ?

En règle générale, les banques exigent une couverture minimale pour le financement des investissements locatifs. Il s’agit notamment de la garantie Décès et de la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). L’investissement locatif est traditionnellement considéré moins risqué qu’un crédit pour financer l’achat d’une résidence principale. Pourtant, dans certains cas on peut vous proposer de souscrire des garanties d’assurance d’investissement locatif supplémentaires comme l’ITT/l’IPT, la garantie chômage, la garantie loyers impayés, l’assurance dégradation immobilière.

Par exemple, l’assurance PNO (propriétaire non occupant) est une solution adaptée à l’investissement locatif. Elle est très souvent conseillée puisqu’elle protège les propriétaires d’un bien inoccupé en cas de sinistre. Il s’agit d’un sinistre qui peut avoir lieu pendant les vacances, pendant la période de transition des locataires etc. La couverture proposée s’élève au montant de l’assurance multirisque d’habitation. A savoir, depuis 2014 la souscription de l’assurance PNO est obligatoire pour les copropriétaires non occupants pour s’assurer contre les risques de responsabilité Civile. Il est aussi judicieux d’opter pour la garantie loyers impayés (GLI) qui rembourse les loyers et les charges en cas de défaut de paiement de la part du locataire. A noter, lors d’un investissement locatif  les primes liées à des contrats d’assurance sont aussi déductibles des revenus fonciers.

Assurance d’investissement locatif SCI ou SCPI

Actuellement, de nombreux investisseurs optent pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en réalisant un crédit immobilier. Ces sociétés permettent de bénéficier d’un capital plus important et des avantages fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux) ainsi que de faciliter la transmission du patrimoine. La SCI donne aussi la possibilité d’investir à plusieurs dans l’immobilier ce qui augmente la capacité d’investissement et conséquemment la rentabilité de l’opération. Il faut savoir que dans le contexte d’investissement signé par SCI ou SCPI tous les associés doivent être couverts par une assurance. A noter, l’emprunt doit être couvert dans sa totalité. Pourtant, il est possible de répartir les quotités entre les associés. Les parts peuvent être différentes. Lorsqu’il n’est pas obligatoire de souscrire l’assurance auprès du même établissement, chacun des associés peut choisir sa banque ou sa compagnie d’assurance. Toutefois, il est intéressant d’opter pour l’assurance déléguée, notamment pour le tarif groupe souvent proposé aux SCI et SCPI. Cette option permet d’économiser l’argent et le temps. Notez que les détenteurs des parts SCI et SCPI doivent être assurés en noms propres même si le prêt est contracté par la société.