Achat immobilier neuf ou ancien ?

Une des questions essentielles que les acquéreurs et les investisseurs se posent lors d’un projet immobilier: acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Pour information, lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une première mutation, il est considéré comme ancien. Ce n’est pas faux que le marché des biens neufs s'enrichit de plus en plus à nos jours. Pourtant, nombreux sont ceux qui optent pour l’immobilier ancien qui a sans doute de multiples avantages. Il s’agit non seulement des avantages relatifs au bien lui-même mais aussi des avantages économiques.
Regroupez vos crédits et allégez vos mensualités

Pourquoi acheter dans l’ancien ?

Tout d’abord, l’acquisition dans l’ancien fait penser a la possibilité de visualiser le bien immobilier avant de s’engager. Certes, c’est un atout incontestable qui permet d’éviter de mauvaises surprises concernant l’état du logement. Vous pouvez estimer à l’avance si le bien exige des travaux à réaliser. Le futur propriétaire peut comparer des biens équivalents et visualiser sa vie future dans le quartier lors de sa visite. Un autre avantage des biens anciens consiste dans leur disponibilité presque immédiate. Pour comparaison, lors d’un achat sur plan la durée d’attente peut s’élever à plusieurs mois, voire plusieurs années. En outre, l’offre des logements anciens est généralement plus importante ce qui donne à l’acquéreur le choix vaste de l’emplacement. Si vous voulez s’installer au centre ville, dans le secteur historique et à proximité des commodités de qualité il vaut mieux opter pour l’immobilier ancien. De même, les immeubles ancien sont un bon choix pour ceux qui apprécient la vieille pierre. En ce qui concerne les prix, l’ancien est généralement moins cher à l’achat que le neuf. En moyenne, le prix est moins élevé de 20 à 30 %. Il faut mentionner qu’en contrepartie de ce prix il est souvent nécessaire de réaliser des travaux dans les biens anciens. Pourtant, on peut bénéficier des avantages fiscaux et des aides financières destinés notamment à encourager les travaux de rénovation qui améliorent la performance énergétique. Alors, il s’agit d’un grand avantage de l’achat d’un appartement ancien ou d’une maison ancienne. Il est possible de réaliser une plus-value intéressante. En effet, la valeur d’un logement ancien augmente plus rapidement surtout s’il est situé dans une zone demandée et dans le cas d’amélioration de la performance énergétique qui peut être financée partiellement par les aides de l’Etat.

Défiscalisation immobilier ancien

Le régime du déficit foncier permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour financer des travaux dans un logement ancien. Il s’agit d’un déficit foncier sur un investissement immobilier lorsque le montant des charges est plus important que le montant des loyers perçus. La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien immobilier dans un Site Patrimonial. Elle donne droit à une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration (de 22 à 30 %). Pour information, en 2019 cette réduction est plafonnée à 400 000 euros. A savoir, les dispositif destines aux immobiliers neufs peuvent souvent être appliquées aux immobiliers anciens. Ainsi, le PTZ peut être accordé pour un achat dans l’ancien à condition que les travaux soient réalisés. La loi Denormandie appelée aussi Pinel ancien propose les mêmes réductions d’impôts que la loi Pinel classique. Ce dispositif d’aide fiscale vise à encourager les rénovations dans les logements anciens dans les centre-villes. Par ailleurs, il n’est pas soumis à un zonage du territoire selon la tension du marché. Il est donc disponible dans les villes et communes moyennes. A noter cette réduction d’impôt s’applique sur l’ensemble de l’opération immobilière: achat et travaux. Le prêt conventionné permet de financer une grande partie de l’achat dans l’ancien ainsi que des travaux d’amélioration. Il donne droit également à l’aide personnalisée au logement. En outre, les acquéreurs dans l’ancien peuvent bénéficier d’une TVA réduite (6%) et d’un crédit d’impôt (le CITE). Les subventions de l’ANAH et des Primes Energie sont aussi disponibles pour ce type d’achat. Enfin, le statut d’un loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire de nombreuses charges et défiscaliser ainsi une partie des revenus locatifs.

Quelles précautions ?

Lorsque vous n’êtes pas le premier propriétaire d’un bien immobilier ancien, il existe certains points particuliers à vérifier avant de s’engager. Ils concernent notamment l’état du bien ainsi que les droits du propriétaire qui le vend. Tout d’abord il est important de vérifier la conformité du bien. En effet si l’isolation thermique ou les installations électriques sont non-conformes les travaux de mise aux normes peuvent s’avérer onéreux. Il faut vérifier la qualité de construction du logement: le respect des normes, les autorisations des travaux effectués. En plus, il est judicieux d’exiger le dossier des diagnostics obligatoires avant la signature du contrat et se renseigner sur le règlement de propriété et de lotissement. Il est toujours conseillé de solliciter un professionnel qui est en mesure de détecter d’éventuels défauts. Vérifiez également si le vendeur a le droit de céder le bien pour éviter la situation où  la vente est annulée. Pour cela, vous pouvez vous adresser à un notaire. Notez qu’il est aussi important de vérifier si le vendeur est l’unique propriétaire du bien. Dans ce sens il faut être prudent: même si vous achetez dans les règles vous pouvez être privé des droits de possession par la suite par les époux, les usufruitiers, les héritiers etc.