SCI et l'assurance emprunteur

SCI est une Société Civile Immobilière qui permet à plusieurs personnes d'acquérir un ou plusieurs bien immobilier. Aujourd'hui avec les taux immobiliers bas on crée de plus en plus souvent des SCI pour acheter des logements à crédit. Les associés assurent ensemble la gestion des biens et partagent les gains tout comme les pertes. Une SCI peut être constituée d’au moins deux personnes et se révèle comme une solution avantageuse pour un investissement locatif. Elle permet de transmettre plus facilement le patrimoine aux héritiers, de diminuer les droits de donation et de bénéficier des avantages fiscaux. A noter, chaque associé est responsable des dettes de la société à titre individuel. De plus, les établissements prêteurs analyse la capacité de remboursement de chaque associé. Alors, chaque actionnaire souscrit un contrat de prêt immobilier individuel. Tout comme pour un prêt classique les créanciers exigent la souscription d’une assurance emprunteur qui comprend au minimum des garanties Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Lorsque la SCI est censé percevoir des loyers l’assurance perte d’emploie n’est pas généralement indispensable. En gros, les assurances pour les SCI ne présentent pas de spécificités. Dans la plupart des cas, l'établissement prêteur propose son contrat-groupe qui pourtant ne peut pas être imposé. Comme tout autre emprunteur, l’actionnaire est en droit d’opter pour la délégation d’assurance et pour la résiliation du contrat au cours de la 1ère année conformément à la loi Hamon et à chaque date anniversaire grâce à la loi Sapin 2. Notez que l’assurance emprunteur doit être souscrite au nom des associés et non au nom de la SCI.

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Quotités d’assurance

La part de la somme empruntée qui est assurée est appelée “quotité”. Dans le cadre de l’assurance emprunteur de prêt en SCI les quotités peuvent être réparties  librement entre les associés. La seule condition non négligeable est que le total des quotités couvre au moins 100 % du capital emprunté. La répartition dépend généralement des revenus des assurés, de leur situation (sante, âge, risques etc)  et des exigences de l’organisme prêteur. Il est possible toutefois qu’un des associés n’est pas assuré à condition d’atteindre une quotité de 100 %. Par exemple, s’il y a 3 associés les deux peuvent assumer 50 % chacun, lorsque la responsabilité du 3ème est exclu. Pour information, chaque associé est libre de choisir son propre assurance. Autrement dit, un emprunteur peut opter pour la délégation lorsque l’autre souscrit un contrat-groupe. Il faut savoir quand même que les taux des offres destinées à des groupes d’emprunteurs peuvent être intéressants.

Assurance déductible de l’impôt sur le revenu

Le crédit immobilier en SCI donne droit à des déductions d’impôts sur les cotisations d’assurance. Elle doit être imposée expressément dans le contrat de crédit. A noter, l’assurance ne peut pas être déduite en cas de réalisation des risques prévus par le contrat. Le régime réel d’imposition est appliqué de droit dès que le revenus fonciers bruts excèdent le chiffre de 15000 euros. La fraction du déficit provenant de la déduction s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivants. Par ailleurs, seules les primes réellement payées par l’assuré dans l’année d’imposition peuvent être déduites.