Au moment d'un divorce ou d'un décès, le terme de soulte est souvent présent. On parle en général de rachat de soulte. Il n'est pas toujours évident de comprendre les termes techniques et ce que cela implique quand on vit une situation difficile. C'est pour cela qu'il est judicieux de s'y intéresser par prévention. Car cette procédure s'effectue sous certaines conditions. Mais il faut également se préparer à des frais supplémentaires qui peuvent rebuter certaines personnes. Aussi, vous retrouvez le détail de ce procédé en fonction des cas (divorce ou héritage), ainsi que son calcul et les frais annexes.

Qu'est ce qu'est une soulte ?

Il s'agit d'un terme juridique qui désigne une somme d'argent devant être payée par la personne qui a reçu des biens ou un lot d'une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettaient de prétendre. Le terme de soulte est retrouvé assez couramment dans trois types de cas : la succession (c'est-à dire lors d'un partage successoral), le divorce et un échange de biens. Elle fait office de compensation pour les autres parties concernées par le partage des biens.

C'est quoi un rachat de soulte ?

Le rachat de la soulte consiste tout simplement à ce que la personne rachète à son ex-conjoint ou à un des cohéritiers (en cas de décès) qu'il détient. Ainsi la personne demandant ce rachat devient, par la suite, l'unique propriétaire du bien désigné.Quelques soient les circonstances de ce rachat, ce dernier s'effectuera toujours avec la présence d'un notaire afin que le rachat soit fait de manière officielle.

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La somme de la soulte

L’individu réclamant la part du bien détenu par le copartageant doit lui verser une somme d’argent en échange du désistement de ce dernier. C’est à ce moment-là que le notaire entre en jeu. En effet, c’est au notaire que revient la décision de déterminer le montant que le réclamant doit verser au copartageant. Des documents sont nécessaires pour ce type de transaction. C’est ce que l’on appelle l’acte notarié ou l’état liquidatif.
Afin de déterminer la somme d’argent à verser, le notaire estimera le bien en fonction de sa valeur actuelle et non en fonction de son prix d’achat. Aussi, nous vous conseillons d’effectuer une première estimation du bien avec un professionnel, comme par exemple une agence immobilière pour la vente d’un bâtiment. L’agence immobilière pourra ainsi attester sur papier de la valeur estimée du bien.
Dans le cas où la situation est claire entre les deux parties, il est tout à fait possible que l’estimation du bien soit faite d’un commun accord. Ainsi, la procédure sera relativement rapide.

La soulte dans un divorce

Le divorce est un étape délicate pour un couple. Pendant cette période, il y a l’étape du partage des biens qui n’est pas toujours évidente. En effet, le bien présentant plus de soucis est en général le bien immobilier acheté pendant la période de vie commune puisque ce dernier représente la plus grande partie du patrimoine conjugal. Avant d’entamer toute procédure, les deux conjoints doivent déterminer d’un commun accord du devenir du bien. Soit le bien immobilier est revendu, soit le bien est gardé par l’un des deux ex-conjoints. Dans le premier cas, les deux ex-conjoints se partagent équitablement la somme perçue après la vente. Dans le deuxième cas,la personne souhaitant conserver le bien devra racheter la part de son ex-conjoint. Ainsi, il deviendra l’unique propriétaire du bien. C’est ce que l’on appelle le rachat de soulte.
Auparavant, le rachat n’était possible que lors des divorces par consentement mutuel. Depuis janvier 2016, des lois ont été mises en place afin de faciliter et accélérer les procédures liés au divorce. Cela permet notamment de pouvoir effectuer le rachat de soulte avant la prononciation du divorce.

Afin que le soulte puisse être racheté, il est primordial que les deux parties consentent mutuellement du devenir du bien. Ce point est très important puisque cela facilitera énormément les procédures de séparation. De ce fait, dans le cas du consentement mutuel, le notaire n’aura plus qu’à rédiger l’acte notarié. Ce document sera ajouté aux documents liés à la procédure de divorce. Cette solution est avantageuse pour les deux parties puisque la procédure se fera rapidement

Comment se calcule un rachat de soulte ?

Le calcul du rachat dépendra des circonstances lors de la demande de soulte. En effet, le calcul est différent en cas de divorce et en cas d’héritage.

Qu’est-ce que la soulte dans un divorce ?

En général, la difficulté réside dans le cas où le prêt du bien immobilier n’a pas été entièrement remboursé. Dans ce cas, le calcul de la soulte prendra en compte plusieurs paramètres. Tout d’abord, il y a la somme que l’ex conjoint gardant le bien consent à remettre à l’autre puis le montant du capital restant dû et enfin les frais de procédure. Il faut être préparer à la hauteur des frais qui peut pousser le couple à abandonner leur projet de rachat et revendre la maison. Il faut également penser au fait,qu’en devenant l’unique propriétaire, le conjoint qui récupère le bien devra assumer seul le remboursement du crédit.
Soit le notaire calculera le total de la soulte. Soit il se fera par un accord mutuel des deux conjoints. Si ce calcul se fait par notaire, celui-ci prendra en compte la valeur réelle du bien immobilier au moment de la demande. En effet, cela est essentiel afin d’apporter une estimation correcte du bâtiment. La soulte pour chaque partie s’élèvera à :
la valeur nette de la maison divisée en deux parts égales – le solde du crédit immobilier
Voici un exemple concret pour illustrer le calcul. Un couple est propriétaire d’une maison. Ils leur restent 60 000 euros à rembourser à la banque. Après estimation de la valeur, la maison vaut 240 000 euros.
(valeur de la maison/2) – (capital restant dû/2)
(240 000/2) – (60 000/2)= 90 000 euros
90 000 euros représente la soulte.De ce fait, celui qui souhaite conserver la maison devra verser 90 000 euros à son ex-conjoint.

Qu’est-ce qu’une soulte dans une succession ?

Les conditions de ce rachat sont identiques à celles d’un divorce, à savoir le consentement mutuel. Le calcul est relativement simple :
La somme de la soulte répartie entre chaque héritier sera égale à la valeur réelle du bien acquis. Cette valeur prendra évidemment en compte le nombre d’héritiers se partageant le bien.
Montant de la soulte pour chaque copartageant= Valeur nette – le nombre de copartageants
Nous allons citer un exemple afin d’illustrer le calcul.
4 sœurs ont hérité de la maison de leurs parents. Seule l’une d’elles veut garder le bien. Cela implique donc un paiement de soulte à ses trois sœurs. Après estimation, la maison vaut 200 000 euros. En ce qui concerne le crédit immobilier, il reste à rembourser 10 000 euros.
Le calcul sera le suivant : (200 000- 10 000) /4 = 47 500
La sœur souhaitant conserver la maison familiale devra donc payer 47 500 euros à chacune de ses trois sœurs.

Quels sont les frais annexes?

Comme dans toute procédure, il faut s’attendre à des frais. Si on détaille les frais, on retrouve :
Les frais d’enregistrement: Ils sont estimés à environ 2.5% de la valeur nette du bien. Les biens concernés sont les biens issus d’une succession, les biens acquis par le couple avant ou pendant leur vie maritale et les biens acquis par des personnes pacsées avant ou pendant leur PACS.
Les honoraires du notaire : Ceux-ci sont estimés à 7-8% sur le coût total des transactions. Voici le détail de ces frais : taxes et impôts (c’est à dire le droit de partage, le salaire du responsable des fichiers immobiliers, etc), les frais fixes ( cela concerne notamment les états hypothécaires, etc). Il est important de noter que les honoraires du notaire est partager entre tous les héritiers dans une succession et entre les deux époux dans le cas du divorce.
En cas d’un nouveau prêt, il faudra prendre en compte des frais de garantie.
Enfin, s’il y a un crédit en cours au moment du rachat, il y aura des pénalités de remboursement anticipé à rajouter à la totalité des frais. Les pénalités correspondent à un semestre d’intérêt.